Garaż garażowi nierówny

Garaże murowane

Niemiecki kodeks cywilny mówi, że „dzieło jest wolne od wad, gdy (…) nadaje się do zwykłego wykorzystania i posiada właściwości przyjęte dla dzieł tego samego rodzaju, których zamawiający może oczekiwać od dzieła w zależności od jego rodzaju”.

Ale na podstawie zawartej umowy z jednej strony i na podstawie ogólnie przyjętych zasad sztuki budowlanej należy tu rozróżniać między garażem wzniesionym z prefabrykowanych elementów betonowych a garażem stawianym „ręcznie”, czyli murowanym. Dachy płaskie tych budowli w pewnych warunkach mogą być wystawione na działanie różnych obciążeń.

Garaże prefabrykowane

Generalnie dla wykonywania dachów płaskich obowiązuje norma dla hydroizolacji DIN 18531, dla wymiarowania odwodnienia norma DIN 1986. Dodatkowo trzeba wyliczyć wydajność odpływową wbudowanych wpustów.

Z reguły hydroizolacja jest wykonywana z dwóch warstw papy bitumicznej układanej na podłożu z ciągłym spadkiem (jeśli spadek wynosi min. 2%, to dopuszcza się izolację z jednej warstwy papy). Zamiast materiałów bitumicznych można użyć membrany z tworzywa sztucznego lub płynnej folii.

Dach garażu powinien mieć wpust odwadniający oraz awaryjny odpływ przelewowy. Norma odwodnieniowa pozwala na rezygnację z odpływu awaryjnego, jeśli nośność stropu jest dostosowana do utrzymania spiętrzonej wody.

Z prawej – dach z betonowych elementów prefabrykowanych zaizolowany płynną folią, z lewej – dach garażu murowanego z uszkodzoną hydroizolacją

Garaż z elementów prefabrykowanych
Z moich doświadczeń wynika, że w przypadku elementów prefabrykowanych ich hydroizolacja ma zwykle postać wanny. Producent prefabrykowanego garażu stosuje się do wytycznych dla produkcji takich garaży, natomiast przy wymiarowaniu dachu płaskiego do normy DIN EN 13978.

Najczęściej konstrukcja nośna jest wykonana z nieprzepuszczalnego dla wody betonu, na który nakłada się płynną folię lub papę bitumiczną. Papę na krawędziach zwykle wyprowadza się bez stosowania klina i nie mocuje się jej tam i nie zabezpiecza przed podciekaniem – pionowe attyki odlewane z betonu nie są w wystarczającym stopniu chronione przed wpływami pogodowymi. Połać jest odwadniana przez wpust w betonowym stropie.

Dach wykorzystywany jako taras, co oznacza koniecznośc dodatkowych zabezpieczeń

Takie wykonawstwo wynika z umowy i ww. normy DIN 1986, dotyczącej technicznego wykonawstwa garaży z prefabrykowanych elementów betonowych.

W efekcie otrzymuje się jednak dach płaski nieodpowiadający powszechnie przyjętym zasadom sztuki budowlanej, zwłaszcza wymaganiom DIN 18531 i specjalistycznym regułom wykonywania hydroizolacji.

Przykład z praktyki
Budowniczemu podwójnego garażu murowanego przydarzył sie fatalny w skutkach błąd. Dach płaski obiektu był wprawdzie zgodny z wymaganiami wytycznej dla wykonawstwa technicznego garaży z betonowych elementów prefabrykowanych, ale nie odpowiadał normie DIN 18531, obowiązującej dla hydroizolacji.

Dach z kilkuwarstwową izolacją z papy, zabezpieczeniem antyupadkowym, attyką, osłoną powierzchniową

Powtarzające się przecieki wody do garażu były przyczyną postepowania sądowego między inwestorem a firmą wykonawczą.

W ramach postępowania dowodowego zlecono rzeczoznawcy sprawdzenie, czy dach płaski zaizolowany jedną warstwą papy, bez odpowiedniego spadku, z dużymi kałużami i tylko jednym odpływem może być uznany za zgodny z ogólnie obowiązującymi zasadami technicznymi.

Inwestor był mocno zdziwiony, gdy rzeczoznawca uznał ostatecznie, że ten dach odpowiada wymaganiom i został zbudowany prawidłowo.

Ja z kolei, w swojej kontropinii sporządzonej na podstawie przesłanych zdjęć i ekspertyzy tego rzeczoznawcy, doszedłem do odmiennych wniosków.

Dach płaski powinien mieć większy spadek, a ten tutaj przynajmniej kilkuwarstwową izolację. A co z odpływem wody?

Jak już wspomniałem wcześniej, przedmiotem sporu był garaż murowany, a nie zbudowany z prefabrykowanego betonu – zastosowania nie miała więc wobec niego ww. norma.

Dla takiej budowli z dachem płaskim obowiązują wymagania dla dachów płaskich. Czyli:

• spadek przynajmniej 2% w kierunku odpływów zlokalizowanych w najniżej położonych punktach, jeśli hydroizolacja – tak jak w opisywanym przypadku – ma postać jednej warstwy papy bitumicznej,
• połączenia i zakończenia mają postać wielowarstwową,
• przejście z płaszczyzny poziomej na pionową (attyka) powinno być wykonane z klinem,
• odstęp zewnętrznej krawędzi przyklejanego kołnierza odpływu do pionowej attyki powinien wynosić przynajmniej 30 cm,
• wewnętrzny system odwadniający umiejscowiony w najniższym punkcie połaci,
• wpust odpowiada wymaganiom normowym, a dach posiada przelew awaryjny lub jeszcze jeden wpust,
• wszystkie części dachu płaskiego (włącznie z krawędziami) są izolowane w jednej płaszczyźnie,
• izolacja wyprowadzona na pionowe płaszczyzny została na górze zabezpieczona np. profilem krawędziowym (ale nie profilem teowym, który nie będzie dokładnie przylegał do podłoża).

Wreszcie od dachu wymaga się funkcjonalności, której w opisywanym przypadku nie było, a czego dowodziły przecieki.

Podsumowanie
Z tego laickiego pod względem prawnym punktu widzenia możliwe jest odstępstwo od ogólnie obowiązujących zasad techniki i wypróbowanych sposobów budowania. Ale podstawą dla tych zasad powinny być odpowiednie uzgodnienia umowne i informacje przekazane inwestorowi przez wykonawcę.
 

Odwodnienie kaskadowe (z dachu leżącego wyżej) oznacza niepotrzebne dodatkowe obciążenie. Odpływ z garażu powinien być większy, a tu brak nawet przelewu awaryjnego

Wykonawca odstępując od tych zasad, od żądanego stanu opisanego w umowie, sam wkłada palec między drzwi. Co bowiem stanie się, jeśli jego prace nie będą skutkowały spodziewaną funkcjonalnością, jaką zwykle uzyskuje się, stosując sprawdzone metody?

Wpusty należy instalować w najniżej położonych miejscach

Dach musi chronić przed wodą, zabezpieczać przed nią i innymi wpływami pogodowymi leżące niżej części budowli, a także wartościowe przedmioty we wnętrzu (w przypadku garażu – parkujące w nim samochody).

Niezależnie od rodzaju i rozmiaru, dach płaski powinien spełniać te warunki, a jego konstrukcja i cechy powinny odpowiadać ogólnie uznawanym zasadom sztuki budowlanej, które zawsze mają pierwszeństwo. Chyba że inwestor świadomie wybierze „rozwiązania specjalne”, które jednak także powinny zachować funkcjonalność przez zwykły okres czasu.

Łaty, wklejony profil krawędziowy, brak serwisu

Garaż garażowi nierówny.
Po jednej stronie mamy garaże z elementów betonowych, produkowanych w fabryce i łączonych na miejscu budowy, a po drugiej garaże murowane. Przy czym dach płaski „garażu nie prefabrykowanego” musi charakteryzować się tymi samymi właściwościami, co każdy inny, niezależnie od rozmiarów.
Wymagania, w tym m.in. odpowiedni spadek są jasno ujęte w normach i przepisach. Jeśli będzie on niższy niż wymagany, to rosną z kolei wymagania wobec hydroizolacji, jej jakości, ilości warstw, grubości.

Izolacja z papy bez klina, bez prawidłowego zamocowania na krawędzi (to, co widać, to nie profil metalowy, lecz taśma używana do napraw)

Inwestor zamawiający garaż z elementów prefabrykowanych, którego jakość jest z reguły określona w umowach i dokumentach sprzedaży, może wprawdzie oczekiwać, że jego dach będzie w pełni funkcjonalny, ale powinien wiedzieć, że taka konstrukcja nie musi spełniać podwyższonych wymagań, stawianych dachowi płaskiemu na obiekcie murowanym.


Jürgen Lech
Certyfikowany rzeczoznawca
Essen/Idstein, Coswig
Niemcy
Zdjęcia: Jürgen Lech