W czeskim serialu animowanym pt. Sąsiedzi był odcinek opowiadający o naprawie dachu. Bohaterowie naprawili nieszczelność pokrycia, po prostu zaklejając je plastrem. Niekiedy i ja mam wrażenie, że zleceniodawcy traktują mnie w podobny sposób – że jestem jasnowidzem, który po wejściu na dach już po kilku minutach wie, gdzie jest nieszczelność, skąd się wzięła i jak ją naprawić. A potem wyjmuję z kieszeni cudowny plaster i łatam dziurę. Miły spacer w słońcu po dachu kończy uścisk dłoni szczęśliwego właściciela obiektu.
Widok dachu płaskiego z ogromną liczbą przebić i kałużami. Dach jest po remoncie
Każdy inwestor, projektant, dekarz i rzeczoznawca, który miał do czynienia z dachami płaskimi wie, że to bajka. Na przykładzie kilku przypadków z mojej praktyki chciałbym pokazać, jak potrzebna jest tu staranność i duża doza uwagi, aby uchronić się przed usterkami i niepotrzebnymi kosztami.
Każdy majsterkowicz za punkt honoru stawia sobie samodzielną naprawę każdej rzeczy znajdującej się w jego otoczeniu czy do niego należącej. A że niemal każdy mężczyzna uważa się za sprawnego manualnie, to i dozorcy, przysłowiowe „złote rączki”, administratorzy nieruchomości, a nawet niektórzy bankowcy myślą, że naprawa dachu płaskiego polega tylko na przyklejeniu łaty odpowiedniej wielkości. To zaś potrafi każdy.
Dach do remontu – wielokrotnego
Dach płaski na jednokondygnacyjnym wielkopowierzchniowym sklepie z materiałami budowlanymi. Obiekt zbudowany w latach 60., w konstrukcji lekkiej, początkowo służył jako magazyn meblowy.
Woda stojąca w koszach, między wpustami
Łączna powierzchnia połaci leżących na trzech różnych wysokości wynosi 8 000 m2. Na dachu znajdują się pasma doświetlające, ok. 200 kopułowych świetlików, wentylatory, wpusty itd. Konstrukcja spodnia wykonana z części prefabrykowanych (sufit w postaci płyt wiórowych, drewniane ramy z cienką warstwą ocieplenia, szczelina wentylacyjna i nad nią znowu warstwa płyt wiórowych).
W ciągu ostatnich 10 lat poprzedzających moją wizytę wyremontowano hydroizolację (bez ocieplenia), potem wbudowano przelewy awaryjne, jeszcze później zerwano pokrycie i wymieniono je na nowe, przeplatając to oględzinami coraz to innych rzeczoznawców. Nieruchomość była administrowana przez specjalistyczną firmę, zajmującą się także działalnością deweloperską.
Często tak bywa, że obiektem zarządzają fachowcy od budowlanki czy zewnętrzni doradcy, ale decyzje podejmują właściciele zajmujący się zupełnie inną dziedziną – tu byli to handlowcy. Ci zaś mają na uwadze przede wszystkim zysk.
Mchy, porosty itp. mikroorganizmy to wzrost ryzyka
Pierwszy remont dachu był przeprowadzany przed ok. 10 laty i zakończył się sporem oraz wieloma próbami naprawiania naprawy, bez większego efektu zresztą.
Przed naprawami hydroizolacji zaniechano dokładnej analizy i sprawdzenia (w wielu miejscach przebitej) konstrukcji, jej nośności, mimo że przez cały czas przez dach przenikała woda – po prostu podjęto decyzję i od razu przystąpiono do pracy. I już.
Po remoncie nr 1 przerobione zostało odwodnienie główne i awaryjne. Miało to na celu zmniejszenie ilości wód opadowych na części połaci (remont nr 2). Liczba wpustów awaryjnych okazała się i tak za mała, a ponadto zostały one rozmieszczone w nieodpowiednich miejscach. Już przy okazji mojej pierwszej wizyty na tym dachu zauważyłem wystający odpływ o średnicy zaledwie 50–70 mm. Miał on pełnić funkcje przelewu dla ogromnej połaci o powierzchni kilku tysięcy metrów. No ale był – czyli projektant i wykonawca mogą spać spokojnie, alibi mają.
Za nisko wyprowadzona hydroizolacja na podstawie świetlika – będą problemy ze szczelnością
Kilka lat później niespodzianka – kolejny remont dachu (to już nr 3). Zerwano całą hydroizolację, wymieniono wszystkie świetliki kopułowe, wykonano dodatkowy spadek – szkoda tylko, że na części połaci nie kieruje on wody do wpustów.
Teraz chwila oddechu, niczym w kinie, gdy między dwoma pościgami czy strzelaninami następuje spokojniejsza akcja. W wydarzeniach udział bierze administrator oraz pracownia projektowa, której zlecił on zaplanowanie i nadzór nad remontem nr 3. Pokazane mi zestawienie prac w ramach kosztorysu wyglądało tak, jakby było sporządzone przez producenta pokrycia, który zresztą „pomagał i doradzał” przy remoncie. Zlecenia na roboty otrzymał miejscowy dekarz oraz rzeczoznawca, który miał nadzorować prace i dokonywać na bieżąco niezbędnych korekt.
Wszyscy bardzo się starali, aby efekt prac był zadowalający. Ale same dobre chęci niestety nie wystarczyły.
Łaty i łatki, a mimo to wciąż jest tu nieszczelność
Remont miał następujące odsłony:
- usunięcie starego pokrycia,
- częściowe wyrównanie spadków (ale bez uwzględnienia wpustów wbudowanych ledwie kilka lat wcześniej),
- naprawienie górnej części konstrukcji nośnej, uszkodzonej w wielu miejscach; dołożenie brakujących kawałków płyt (ale bez fazowania krawędzi, co utrudnia spływanie wody),
- wymiana świetlików kopułowych wraz z kołnierzami,
- brak stałych zabezpieczeń antyupadkowych, brak krat na świetlikach,
- brak zabezpieczeń antyupadkowych między pasmami doświetlającymi,
- brak sprawdzenia konstrukcji (przez którą przeciekała woda),
- spowodowanie nowych uszkodzeń górnej części konstrukcji,
- brak prawidłowego odwodnienia, także awaryjnego,
- na części połaci izolacji nie przyklejono ocieplenia do podłoża.
W remoncie udział wzięli:
- producent hydroizolacji (wcale nie najtańszej), który według mnie sporządził specyfikację techniczną materiałów i dokonywał okresowych inspekcji na dachu,
- projektant – zaprojektował i na tym zakończył swą rolę, nie poczuwał się do jakiejkolwiek odpowiedzialności za cokolwiek,
- rzeczoznawca – najpierw sam zaproponował metody kontroli jakości zgrzewów, a potem się do nich nie stosował; nie miał też czasu, żeby pojawić się na dachu i nadzorować roboty (nota bene wykonywane szybko, ale za to nieprzerwanie kontynuowane podczas niesprzyjających warunków atmosferycznych).
Producent nie reagował. Inwestor zlecał płatności. Dekarz układał izolację w sposób nieprawidłowy, częściowo bez jej mocowania (klejenia) do podłoża, bez odwodnienia dachu, niedokładnie łącząc zakłady i powodują dalsze uszkodzenia konstrukcji.
Niepełne klejenie do płyt wiórowych nie zapewnia stabilnego mocowania
Już kilka miesięcy po zakończeniu remontu i zapłaceniu ostatniej faktury najemca obiektu zaczął się znowu skarżyć na przecieki. Wtedy wykonawca robót pojawił się jeszcze kilka razy na dachu, aby wreszcie przezornie ogłosić swą niewypłacalność.
A oto informacja/uwaga rzeczoznawcy, która wprawiła mnie w osłupienie: „Byłem na obiekcie, ale nie miałem czasu, aby wejść na dach. Prace w zimowych miesiącach, w temperaturze poniżej 0° nie powinny być prowadzone. Wiosną, gdy miały się one dopiero rozpocząć, okazało się, że roboty na dachu są już zakończone.”
Jak wspomniałem, niecałe pół roku po zakończeniu remontu, dekarz ogłosił bankructwo, a niewiele później mojemu koledze-rzeczoznawcy zlecono analizę błędów popełnionych na dachu. Mam nadzieję, że tym razem wszystko dobrze się skończy, ponieważ kolegę tego bardzo cenię za jego fachowość i wiedzę.
Wkręty z 30-letnich desek przebijają izolację. Czy tak powinno być, zwłaszcza po remoncie?
Krótkie podsumowanie ekspertyzy
Szwy izolacji z membrany PIB (poliizobutylen) nie były dokładnie zgrzane (co nie dziwi, jeśli zgrzewano przy ujemnej temperaturze), były nieszczelne, konstrukcja spodnia dachu (tu była to górna część konstrukcji nośnej) była w wielu miejscach podziurawiona (przypuszczalnie rzucanymi przedmiotami, które z łatwością przebijały liczące ok. 50 lat płyty wiórowe).
Niezliczone miejsce z uszkodzeniami górnych płyt wiórowych o rozmiarach 2,40 x 1,20 m. Uszkodzenia naprawiano poprzez ułożenie dodatkowych płyt.
Rezultat: wydane ok. 600 tys. euro, a dach nadal przecieka. Niezbędny jest kompletny remont, włącznie z konstrukcją nośną i przebudową systemu odwadniającego.
Wykonawca robót uratował się bankructwem, projektant nie zrozumiał swojej roli w przedsięwzięciu i uchylił się od pomocy inwestorowi w uzyskaniu szczelnego dachu, a administrator obiektu poinformował właściciela, że konieczny jest jeszcze jeden remont (już czwarty w przeciągu 10 lat).
Klejenie izolacji do warstwy przekładkowej w obrębie wyrównania spadku także nie zapewnia stabilności
Co dalej?
Sporządzono niezliczone ekspertyzy, opinie, udzielono licznych porad, przeprowadzono analizy opłacalności remontu.
Pierwsze analizy podkonstrukcji wykazały, że niemożliwe jest uzupełnienie pojedynczych brakujących elementów, ponieważ od dawna już nie są one produkowane. Czy pozostałe elementy są jeszcze w wystarczająco dobrym stanie, jeśli weźmie się pod uwagę powracające przez lata zawilgocenia? Co się więc bardziej opłaci – remont czy budowa dachu od nowa?
Wreszcie, po trwających długie tygodnie debatach i uzyskaniu opinii eksperta od drewna, zapadła decyzja: remont. Czwarty już.
A to „przyklejona” membrana po odkrywce
Na koniec
Jeśli po tym remoncie dachu nieruchomość nie zostanie sprzedana czy wręcz wyburzona, na pewno wciąż jeszcze będzie na niej sporo do zrobienia.
Zaniechano bowiem dokładnej analizy stanu podkonstrukcji dachu, zwłaszcza z zakresu fizyki budowli. Wbrew radzie eksperta, aby nadzór nad jakością prac i budową zlecić fachowcowi, inwestor zlecił projekt temu samemu producentowi, który już raz napisał specyfikacje warunków technicznych i dostarczył hydroizolację.
Spodziewam się więc kolejnych problemów z dachem.
A cała historia tego dachu kojarzy mi się z rysunkowym filmem dla dzieci o słoniu i myszce. Gdy ze słonia zeszło powietrze, myszka zakleiła dziurkę plasterkiem, podpompowała go i oboje byli znowu szczęśliwi. Do czasu.
Jürgen Lech
Certyfikowany rzeczoznawca
Essen/Idstein, Cowig
Niemcy
Zdjęcia: Autor
Źródło: Dachy, nr (218)
