Rękojmia za wady przy umowie o roboty budowlane

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady dzieła regulują przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tj. Dz.U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm., dalej jako k.c.). Z dniem 25 grudnia 2014 roku przepisy te uległy istotnym zmianom. Dlatego też warto wiedzieć, jak obecnie kształtuje się odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wykonane roboty oraz w jakim zakresie odpowiadają poszczególni uczestnicy procesu budowlanego.

Rękojmia za wady – definicja
Rękojmia stanowi swoistego rodzaju zabezpieczenie na wypadek wystąpienia wad w rzeczy sprzedanej. Przepisy kodeksu cywilnego, tj. art. 556–576 wprowadzają ogólne przepisy dotyczące rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Rękojmia ta obejmuje zarówno wady fizyczne, jak i prawne. Definicja rękojmi za wady fizyczne rzeczy wprowadzona została w art. 5561 k.c. Zgodnie z art. 5561 k.c. wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1. nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2. nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
3. nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
4. została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Wada prawna zachodzi natomiast, gdy rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej bądź jest obciążona prawem osoby trzeciej. Przepisy dot. rękojmi za wady rzeczy sprzedanej stosuje się odpowiednio w przypadku umowy o dzieło, a także umowy o roboty budowlanych.

Rękojmia za wady przy umowie o roboty budowlane
Odpowiedzialność za wady obiektu budowlanego uregulowano w sposób szczególny. Częściowo odpowiedzialność ta unormowana została w przepisach dotyczących umowy o roboty budowlane, tj. w art. 655 k.c. W pozostałym zakresie przepisy umowy o roboty budowlane odsyłają do unormowań odnoszących się do umowy o dzieło.

Uregulowanie zawarte w art. 655 k.c. nie odnosi się bezpośrednio do rękojmi za wady obiektu budowlanego. Niemniej jednak w sposób istotny modyfikuje odpowiedzialność wykonawcy za zniszczenie bądź uszkodzenie obiektu. Artykuł 655 k.c. dotyczy sytuacji, w której wady obiektu budowlanego wynikają z wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń albo wskutek wykonania robót według wskazówek inwestora. Zgodnie bowiem z art. 655 k.c., gdy wykonany obiekt uległ zniszczeniu lub uszkodzeniu wskutek wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń albo wskutek wykonania robót według wskazówek inwestora, wykonawca może żądać umówionego wynagrodzenia lub jego odpowiedniej części, jeżeli uprzedził inwestora o niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia obiektu albo jeżeli mimo zachowania należytej staranności nie mógł stwierdzić wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń.

Zatem w sytuacji wskazanej w art. 655 k.c. wykonawcy przysługuje umówione wynagrodzenie lub jego odpowiednia część, nawet jeśli nie osiągnięto zamierzonego rezultatu z uwagi na zniszczenie bądź uszkodzenie obiektu. Co ciekawe, zgodnie z orzecznictwem Sadu Najwyższego wadliwość, o której mowa w art. 655 k.c., dotyczy także wad dokumentacji. Wykonawca jest wolny od odpowiedzialności za wady robót wynikające z wad projektu, jeżeli o wadach tych uprzedził zamawiającego lub też mimo dołożenia należytej staranności wad nie był w stanie zauważyć. Taka sytuacja występuje, gdy w dokumentacji są wady, dla wykrycia których konieczne jest posiadanie wiadomości specjalistycznych lub gdy wykrycie wad wymaga weryfikacji dokumentacji, do czego wykonawca robót nie jest zobowiązany (tak w wyroku Sądu Najwyższego z 3 października 2000 r., sygn. akt I CKN 301/00). Warto również pamiętać, że wykonawca, który uzyska wynagrodzenie zgodnie z art. 655 k.c. ma możliwość zwolnienia się od odpowiedzialności za wady fizyczne obiektu.

W pozostałym zakresie, gdy wada wynika z innych powodów niż wskazane w art. 655 k.c., zastosowanie znajduje odesłanie z art. 656 k.c. Zgodnie z art. 656 § 1 k.c., do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. Artykuł 656 § 1 k.c. odsyła bezpośrednio do unormowań zawartych w przepisach dotyczących umowy o dzieło tj. do art. 638 § 1 k.c. Zgodnie z art. 638 § 1 k.c. do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Wyjątek od tej zasady stanowi zdanie drugie art. 638 § 1 k.c., zgodnie z którym odpowiedzialność przyjmującego zamówienie jest wyłączona, jeżeli wada dzieła powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez zamawiającego. W § 2 art. 638 k.c. wskazano także, że jeżeli zamawiającemu udzielono gwarancji na wykonane dzieło, przepisy o gwarancji przy sprzedaży stosuje się odpowiednio. Artykuł 638 k.c. dotyczy przede wszystkim wad tkwiących w obiekcie w chwili odbioru, które jednak zostały wykryte po dokonaniu tego odbioru. Należy pamiętać, że w przypadku umowy o roboty budowlane przepisy o rękojmi przy sprzedaży znajdują odpowiednie zastosowanie o tyle, o ile nie pozostają w sprzeczności z art. 655 k.c.

Zatem w przypadku wad obiektu budowlanego zgodnie z art. 656 § 1 w zw. z art. 638 § 1 k.c. odpowiednie zastosowanie znajdują przepisy dotyczące rękojmi przy sprzedaży rzeczy, tj. art. 556 – 576 k.c.

Warto zaznaczyć, że z 25 grudnia 2014 roku utracił moc art. 637 k.c., który również znajdował zastosowanie w przypadku wad obiektu budowlanego. Zgodnie z nieobowiązującym już art. 637 § 1 k.c. jeżeli dzieło miało wady, zamawiający mógł żądać ich usunięcia, wyznaczając w tym celu przyjmującemu zamówienie odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu nie przyjmie naprawy. Przyjmujący mógł odmówić naprawy, gdyby wymagała nadmiernych kosztów. Według § 2, gdy wady usunąć się nie dało albo gdy z okoliczności wynika, że przyjmujący zamówienie nie zdołałby ich usunąć w czasie odpowiednim, zamawiający mógł od umowy odstąpić, jeżeli wady były istotne. W przeciwnym razie zamawiający mógł żądać obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku. To samo dotyczyło wypadku, gdy przyjmujący zamówienie nie usunął wad w terminie wyznaczonym przez zamawiającego. Uchylenie art. 637 k.c. stanowi istotną modyfikację uprawnień wynikających z tytułu rękojmi za wady obiektu budowlanego. Obecnie w przepisach dotyczących umowy o dzieło, poza art. 638 § 1 k.c. żaden inny przepis nie reguluje odpowiedzialności za wady dzieła.

Odpowiednie stosowanie przepisów dot. rękojmi przy sprzedaży
Na skutek wejścia w życie nowej ustawy z 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta, przepisy kodeksu cywilnego o rękojmi przy sprzedaży, tj. art. 556–5764 k.c. uległy istotnym zmianom. Odpowiednie stosowanie przepisów dot. rękojmi przy sprzedaży, na podstawie odesłania z art. 638 k.c. wymaga uwzględnienia wielu różnic między umową sprzedaży a umową o dzieło, czy też umową o roboty budowlane. W doktrynie wątpliwości budzi m.in. zasadność stosowania art. 557 § 1 k.c., zgodnie z którym sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Według przedstawicieli pierwszego stanowiska niemożliwe jest stosowanie art. 557 § 1 k.c. w przypadku umowy o dzieło czy też umowy o roboty budowlane. Z drugiej strony wskazuje się, że jeżeli inwestor wiedział o wadzie w chwili odbioru, wykonawca zostaje zwolniony z odpowiedzialności z tytułu rękojmi na podstawie art. 557 § 1 k.c. Z pewnością w przypadku obiektu budowlanego zastosowania w części nie znajdzie art. 561 § 1 k.c, zgodnie z którym jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad. Niemniej jednak oczywistym jest, że w przypadku niektórych „dzieł” możliwa będzie ich wymiana.

Natomiast do rękojmi za wady dzieła w pełni zastosowanie znajdą przepisy dot. m.in. zawiadomienia drugiej strony o wykryciu wad oraz utracie uprawnień do rękojmi. Zgodnie z art. 568 § 1 k.c. sprzedawca (wykonawca/inwestor) odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości - przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Co do zasady roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. W przypadku umowy o roboty budowlane odpowiednie zastosowanie znajduje również art. 579 k.c., który stanowi, że kupujący może wykonywać uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji.

Podkreślenia wymaga, że przedsiębiorcy mogą w umowie o roboty budowlane czy też w umowie o dzieło zmodyfikować zasady odpowiedzialności wykonawcy z tytułu rękojmi. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi może zostać rozszerzona, ograniczona lub wyłączona (art. 558 k.c.).

Rękojmia a odpowiedzialność za nienależyte wykonanie zobowiązania
Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, w przypadku wadliwego wykonania robót budowlanych inwestor może realizować uprawnienia wynikające z rękojmi (art. 638 w związku z art. 656 k.c.) lub roszczenia odszkodowawcze na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.). W przypadku wyboru uprawnień wynikających z rękojmi inwestor musi jedynie udowodnić istnienie wady. Natomiast w przypadku wyboru reżimu odpowiedzialności kontraktowej z art. 471 k.c. inwestor musi ponadto udowodnić fakt nienależytego wykonania zobowiązania przez wykonawcę, rodzaj i wysokość szkody oraz istnienie normalnego związku przyczynowego między nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą. W takiej sytuacji wykonawca nie odpowiada według surowszego reżimu odpowiedzialności za samo istnienie wady, lecz za szkodę wyrządzoną niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania. Wskazać należy, że oparcie roszczenia wyłącznie na przepisach ogólnych o odpowiedzialności kontraktowej nie wyłącza uprawnień przysługujących z tytułu rękojmi (tak w wyroku Sądu Najwyższego z 18 kwietnia 2013 r., sygn. akt III CSK 243/12).

Podsumowanie
Niejednokrotnie roboty budowlane wykonywane są w sposób wadliwy. Jednakże nie zawsze winę za wady w obiekcie budowlanym ponosi wykonawca robót. Czasem, jak wskazano w art. 655 k.c. odpowiedzialność leży po stronie inwestora. Dlatego też znajomość przepisów dotyczących rękojmi za wady fizyczne i prawne rzeczy jest istotna, a wręcz konieczna szczególnie w procesie budowlanym.




Bartłomiej Król, radca prawny
Ewa Tkaczuk, prawnik

Kancelaria Prawna Błaszak
Zawiślak Król
Adwokaci i radcowie prawni
www.kancelariabzk.pl