Prowadzenie działalności gospodarczej nieodłącznie wiąże się z zawieraniem umów. Działalność gospodarcza w branży budowlanej nie jest w tej kwestii wyjątkiem, a specyfika tej działalności powoduje, że umowy o roboty budowlane zawierają szereg skomplikowanych, a jednocześnie istotnych zagadnień. Sprawne poruszanie się po szczegółowych postanowieniach umowy o roboty budowlane ma istotne znaczenie dla zabezpieczenia interesów wykonawcy oraz inwestora. Wiedza o skutkach prawnych poszczególnych postanowień umownych, zwłaszcza wśród małych przedsiębiorców, nie jest jednak powszechna. Niniejszy artykuł ma na celu przybliżenie podstawowych elementów umowy o roboty budowlane, na które warto zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy.
Przedmiot umowy
W każdej umowie o roboty budowlane należy dokładnie określić przedmiot umowy, którym jest w szczególności zakres zleconych wykonawcy robót wraz z wskazaniem na jakość i technologię ich wykonania. Przy umowie o roboty budowlane określenie zakresu robót może być jednak niełatwe, gdyż wymaga to pełnego i szczegółowego odniesienia się do wszystkich elementów robót, jakie mają być wykonane w ramach umowy. Mając na uwadze, że w ramach umowy o roboty budowlane wykonywane są skomplikowane obiekty, wymagające wysokiej wiedzy technicznej oraz odniesienia się do znacznej ilości elementów, dokładne opisanie zakresu robót może powodować trudności. Niezwykle przydatne przy określaniu zakresu robót objętych umową jest także wskazanie jakości materiałów, z jakich konkretne roboty mają być wykonane, a także technologii wykonania robót.
Najprostszym sposobem pełnego i precyzyjnego określenia zakresu robót jest odniesienie się w umowie do dostarczonej przez inwestora dokumentacji projektowej, ewentualnie do oferty przygotowanej przez wykonawcę. Dokumenty te powinny być dołączone do umowy i stanowić jej integralną część. Dodatkowo wykonawca powinien zadbać o określenie jakości materiałów, z których mają być wykonane roboty – chyba że dostarczenie materiałów leży po stronie inwestora. W sytuacji, gdy dla stron ma znaczenie technologia wykonania robót, trzeba ją koniecznie opisać w umowie, gdyż wykonanie robót w zmienionej technologii może stanowić nienależyte wykonanie umowy oraz może mieć wpływ na wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy.
Trzeba wyraźnie podkreślić, że zakres robót jest jednym z najważniejszych elementów umowy o roboty budowlane, gdyż określa zakres obowiązków wykonawcy. Określenie zakresu robót objętych umową pozwala również na ustalenie, jakie roboty wykonywane w trakcie realizacji inwestycji będą robotami dodatkowymi. Okoliczność ta ma duże znaczenie dla stron umowy, gdyż wykonawca może się domagać od inwestora wynagrodzenia jedynie za roboty zlecone mu w umowie. Brak dokładnego określenia przedmiotu umowy nierzadko jest przyczyną długotrwałych i skomplikowanych sporów, w trakcie których trzeba ustalić, jaki był zakres zleconych robót, a w związku z tym jakie wynagrodzenie ma otrzymać wykonawca.
Opisując elementy umowy o roboty budowlane warto zwrócić uwagę na rekomendowane przez prawników rozwiązanie, jakim jest zawieranie w każdej umowie o roboty budowlane zastrzeżenia, że wykonanie jakichkolwiek robót dodatkowych (nie objętych umową) może być dokonane jedynie za pisemnym dodatkowym zleceniem inwestora oraz wcześniejszym pisemnym ustaleniem przez strony wynagrodzenia za wykonanie tych robót. Takie zastrzeżenie ma zapobiegać sytuacjom, gdy wykonawca wykona roboty dodatkowe, a inwestor będzie się uchylał od zapłaty twierdząc, że nie zlecał wykonania tych robót. Powyższe zastrzeżenie zabezpiecza jednocześnie inwestora przed nieuprawnionym dochodzeniem przez wykonawcę zapłaty za roboty dodatkowe.
Termin realizacji
Kolejnym niezwykle ważnym elementem umowy o roboty budowlane jest określenie terminów wykonania robót zleconych umową. Zwykle w umowach o roboty budowlane zawierane są postanowienia dotyczące daty rozpoczęcia oraz zakończenia robót na danej inwestycji. Ustalenie daty rozpoczęcia wykonywania robót, czyli daty udostępnienia wykonawcy frontu robót jest dokonywane przede wszystkim w celu zabezpieczenia wykonawcy. Jeżeli bowiem wykonawca nie będzie miał możliwości rozpoczęcia wykonywania robót w dacie określonej w umowie, nie będzie ponosił negatywnych konsekwencji niedotrzymania terminu zakończenia robót. Zastrzeżenie daty zakończenia wykonywania robót jest natomiast dokonywane zwykle w celu zabezpieczenia interesów inwestora. Przekroczenie przez wykonawcę ustalonych terminów wykonania robót stanowi bowiem nienależyte wykonanie umowy i może być podstawą do odstąpienia przez inwestora od umowy lub naliczenia przez inwestora kar umownych wykonawcy.
Przy większych inwestycjach lub inwestycjach składających się z kilku etapów, które wykonuje ten sam wykonawca, warto określić również terminy pośrednie wykonania robót, np. terminy wykonania poszczególnych etapów robót. Ustalenie terminów pośrednich pozwala inwestorowi na bieżące kontrolowanie terminowości prac i już w przypadku przekroczenia jednego z terminów pośrednich inwestor może podjąć te same działania, co w przypadku przekroczenia terminu końcowego wykonania robót, tj. odstąpić od umowy lub naliczyć wykonawcy kary umowne.
Odbiór robót
Odbiór robót jest jednym z najważniejszych etapów procesu inwestycyjnego, ponieważ stanowi potwierdzenie zrealizowania obowiązków wykonawcy i jest podstawą do wypłaty wynagrodzenia. Rekomendowane jest precyzyjne określanie w umowie terminu dokonania odbioru robót, sposobu dokonania odbioru, a także procedury postępowania na wypadek braku odebrania robót przez inwestora. Postanowienia takie powinny mieć zastosowanie zarówno do odbiorów częściowych, jak również do odbioru końcowego.
Termin odbioru robót może być ustalony jako określona ilość dni po dacie zgłoszenia wykonania robót przez wykonawcę i w taki też sposób jest najczęściej ustalany. Sposób dokonania odbioru powinien uwzględniać obecność inwestora i wykonawcy (lub ich przedstawicieli), a także kierownika budowy oraz inspektora nadzoru inwestorskiego. Odbiór wykonanych robót powinien być przeprowadzony z największą starannością i drobiazgowością, a w protokole odbioru powinny być opisane wszelkie odstępstwa rzeczywiście wykonanych robót w stosunku do robót określonych w umowie i dokumentacji projektowej. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek wad robót lub rozbieżności rzeczywiście wykonanych robót w stosunku do robót określonych w umowie lub dokumentacji projektowej, trzeba to szczegółowo opisać w protokole odbioru. Protokół odbioru robót jest bowiem dokumentem, który w przypadku ewentualnego sporu co do prawidłowości wykonania robót, będzie podstawowym dowodem na określenie stanu robót (prawidłowości ich wykonania) w chwili odbioru.
Istotnym postanowieniem umownym, które warto zamieścić w umowie, jest również ustalenie procedury postępowania na wypadek braku odebrania przez inwestora robót wykonanych przez wykonawcę. Zdarza się, że inwestorzy nie dokonują odbioru robót, ponieważ kwestionują jakość lub zakres wykonanych robót. Zdarza się również, że po wykonaniu robót kontakt z inwestorem jest utrudniony i nie ma możliwości wyegzekwowania od niego jego stawiennictwa na terenie budowy w celu odebrania wykonanych robót. Staranny wykonawca powinien zabezpieczyć się przed skutkami takich działań inwestora, gdyż mogą one spowodować znaczne trudności w otrzymaniu zapłaty za wykonane roboty. Rekomendowane jest zatem wprowadzenie do każdej umowy o roboty budowlane postanowień dotyczących sposobu postępowania na wypadek niezgłoszenia się przez inwestora do odbioru robót w wyznaczonym dniu. W takiej sytuacji wykonawca będzie mógł dokonać jednostronnego odbioru robót, po powiadomieniu inwestora, kierownika budowy i inspektora nadzoru. W przypadku jednostronnego odbioru robót warto również zapewnić, aby odbioru dokonała także osoba niebędąca pracownikiem wykonawcy, a posiadająca odpowiednią wiedzę i doświadczenie przy realizacji robót, co powinno zostać zaznaczone w protokole odbioru. Zapobiegnie to negatywnym skutkom ewentualnego kwestionowania przez inwestora rzetelności jednostronnego odbioru robót.
Wynagrodzenie wykonawcy
Określenie charakteru i wysokości wynagrodzenia za wykonanie robót jest podstawowym elementem umowy, na który trzeba zwrócić szczególną uwagę. Przede wszystkim konieczne jest wyraźne określenie, czy wynagrodzenie ma mieć charakter ryczałtowy, czy kosztorysowy.
Trzeba przy tym pamiętać, że charakter wynagrodzenia definiuje nie tylko pojedyncze postanowienie umowne, które określa wynagrodzenie jako ryczałtowe lub kosztorysowe. Na charakter wynagrodzenia składają się również inne postanowienia umowne dotyczące zasad i wysokości wynagrodzenia. W sytuacji, gdy strony umówią się, że wynagrodzenie ma charakter ryczałtowy, ale ostateczna wysokość wynagrodzenia będzie ustalona na podstawie cen jednostkowych dopiero po wykonaniu robót i na podstawie obmiaru powykonawczego, wynagrodzenie takie będzie miało faktycznie charakter kosztorysowy, pomimo wyraźnego odmiennego stwierdzenia w umowie. Skoro bowiem strony umawiają się na wypłatę wynagrodzenia za rzeczywiście wykonane prace, to faktycznie zastrzegają w umowie wynagrodzenie kosztorysowe i nie ma przy tym znaczenia, że wynagrodzenie to jest określone jako ryczałtowe. Duże wątpliwości dotyczące charakteru wynagrodzenia mają miejsce zwłaszcza przy ustalaniu wynagrodzenia za faktycznie wykonaną ilość robót, ale z określeniem maksymalnej wysokości wynagrodzenia.
Mając na uwadze ryzyko błędnego określenia charakteru wynagrodzenia oraz duże znaczenie tych postanowień dla stron umowy, warto zwrócić uwagę na szczegółowe postanowienia dotyczące charakteru wynagrodzenia, gdyż faktyczny charakter wynagrodzenia może być inny niż jest to wyraźnie stwierdzone w umowie.
Podsumowanie
W niniejszym artykule zostały wymienione podstawowe elementy umowy o roboty budowlane. Jednocześnie przy opisanych elementach umowy o roboty budowlane najczęściej występują problemy w praktyce. Brak odpowiedniego skonstruowania umowy, przy bezproblemowej realizacji umowy, nie ma większego znaczenia dla wykonawcy i inwestora. Jednak w razie powstania sporu pomiędzy inwestorem i wykonawcą, którego podłożem może być np. problem z wypłacalnością inwestora lub różnice stanowisk co do prawidłowości wykonywania robót, błędy umowy uwidocznią się w pełni i mogą mieć bardzo negatywne konsekwencje. Inwestor, który nie będzie chciał zapłacić wynagrodzenia, będzie bowiem szukał jakichkolwiek podstaw do odmowy zapłaty, a błędnie skonstruowana umowa bardzo ułatwia takie działania. Warto zatem zadbać o takie przygotowanie umowy, które będzie w odpowiedni sposób zabezpieczało interesy wykonawcy i będzie dostosowane do charakteru prowadzonej działalności.
Bartłomiej Król
Aplikant radcowski w kancelarii
„Malinowski i Wspólnicy. Adwokaci i radcowie prawni” Sp.p.
www.wmalinowski.pl
Kancelaria specjalizuje się w kompleksowej
obsłudze prawnej podmiotów prowadzących działalność
w branży budowlanej, w tym inwestorów, wykonawców,
podwykonawców i innych podmiotów
