Niekiedy w toku realizacji robót budowlanych zdarza się, że inwestor – w mniej lub bardziej oficjalny sposób – poleca wykonawcy realizować roboty nie dokładnie według projektu.
Jak w takiej sytuacji powinien zachować się wykonawca? Jakiego rodzaju odpowiedzialność może wyniknąć w związku z realizacją robót niezgodnie z projektem? Kto ponosi taką odpowiedzialność?
Prawa i obowiązki uczestników procesu budowlanego dotyczące nadzoru nad realizacją robót zgodnie z projektem budowlanym
W gestii inwestora leży zapewnienie realizacji robót budowlanych w zgodzie z projektem budowlanym. Do obowiązku inwestora należy w szczególności zapewnienie objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy. Ponadto inwestor ma możliwość zobowiązania projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego nad realizacją przez wykonawcę projektu budowlanego.
Do podstawowych obowiązków kierownika budowy należy zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu budowy i kierowanie budową obiektu budowlanego w sposób zgodny z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami, także techniczno-budowlanymi oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy. Natomiast projektant sprawujący nadzór autorski, w trakcie realizacji budowy ma prawo żądania wpisem do dziennika budowy wstrzymania robót budowlanych w razie ich wykonywania niezgodnie z projektem.
Inwestor może także ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego, w którego mocy jest żądanie od kierownika budowy lub kierownika robót dokonania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie wykonanych robót, a także wstrzymania dalszych robót budowlanych w przypadku, gdyby ich kontynuacja mogła wywołać zagrożenie bądź spowodować niedopuszczalną niezgodność z projektem lub pozwoleniem na budowę.
Jeśli zaś chodzi o wykonawcę robót, to na podstawie umowy o roboty budowlane łączącej wykonawcę z inwestorem (lub z generalnym wykonawcą – przy realizacji większych przedsięwzięć budowlanych) wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej.
W związku z tym uczestnicy procesu budowlanego – inwestor, kierownik budowy czy inspektor nadzoru inwestorskiego – odpowiadają za niewykonanie robót budowlanych na podstawie ustawy prawo budowlane. Na podstawie przepisów karnych tej ustawy odpowiada również wykonawca realizujący roboty niezgodnie z projektem budowlanym. Odpowiedzialność wykonawcy wynika także z umowy. Wykonawca – i to zarówno osoba fizyczna, jak i podmiot zatrudniający osoby realizujące roboty – może również odpowiadać na podstawie kodeksu cywilnego, jeśli w sposób zawiniony wyrządził szkodę jakiejkolwiek osobie na skutek wykonania robót niezgodnie z projektem budowlanym. Zasady odpowiedzialności uczestników procesu budowlanego i wykonawcy zostały dokładnie omówione w dalszej części artykułu.
Warunki odstąpienia od zatwierdzonego projektu
Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Natomiast nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne, o ile nie dotyczy:
- zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,
- charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
- zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,
- zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
- ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi.
Kwalifikacji zamierzonego przez inwestora odstąpienia od projektu budowlanego jako istotnego albo nieistotnego dokonuje projektant. Jeśli projektant zakwalifikuje zamierzone odstąpienie od projektu jako nieistotne, a zatem nie wymagające zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę, to jest wtedy obowiązany zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące takiego odstąpienia. Dokonanie, na wniosek inwestora, kwalifikacji zamierzonych zmian w projekcie jest jednym z podstawowych obowiązków projektanta. Ponadto do obowiązków projektanta należy uzgadnianie możliwości wprowadzenia rozwiązań zamiennych w stosunku do przewidzianych w projekcie, zgłoszonych przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru budowlanego.
Opisana procedura wprowadzania nieistotnych zmian do projektu budowlanego znajduje swój finał w chwili dokonywania przez inwestora zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub składania wniosku o udzielnie pozwolenia na użytkowanie. Inwestor jest wtedy obowiązany dołączyć kopie rysunków wchodzących w skład projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis. W takim wypadku do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielnie pozwolenia na użytkowanie należy także załączyć oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami – potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli został ustanowiony.
Odpowiedzialność wykonawcy z tytułu wykonania robót z odstępstwem od projektu
Powyżej opisano prawidłowy sposób zmiany projektu budowlanego w toku realizacji robót budowlanych. Jak widać – założeniem ustawodawcy jest, by inwestor na drodze uzgodnień z projektantem opracował określone zmiany projektu i uzyskał odpowiednią zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę bądź poświadczenie od kierownika budowy i projektanta, że roboty zrealizowano zgodnie ze zmienionym w odpowiednim trybie projektem. Nie przewidziano tu żadnej roli dla wykonawcy – który winien po prostu zrealizować zmieniony projekt. Jeśli procedura zmian została zachowana, wykonawca powinien zadbać o sporządzenie odpowiedniego aneksu do umowy o roboty budowlane – uwzględniającego zmiany zatwierdzone przez uczestników procesu budowlanego.
Co jednak w sytuacji, gdy inwestor próbuje na wykonawcy wymóc zmiany w projekcie w sposób nieformalny, z pominięciem niezbędnej ścieżki?
W pierwszej kolejności należy wyraźnie podkreślić, że wykonywanie robót budowlanych w sposób istotnie odbiegający od projektu bez zachowania wymaganych procedur jest wykroczeniem i podlega karze grzywny. Ukarany może być zarówno inwestor, jak i wykonawca oraz każda osoba faktycznie realizująca roboty budowlane w sposób istotnie odbiegający od projektu. Wykonanie robót budowlanych w sposób nieistotnie odbiegający od projektu budowlanego bez zachowania przewidzianych procedur nie jest wykroczeniem i nie jest karalne.
Przezorny wykonawca – jeśli nie chce sprzeciwiać się inwestorowi – powinien zadbać o sporządzenie aneksu do umowy o roboty budowlane, w którym inwestor wyraźnie określi nowy zakres robót powierzonych wykonawcy. W razie gdyby inwestor nie chciał podpisać odpowiedniego aneksu, wykonawca powinien uzyskać od osoby uprawnionej do reprezentacji inwestora pisemne polecenie (nawet takie jak wiadomość e-mail, czy odręczna notatka) wykonania robót z odstępstwem od projektu. Jeśli wykonawca nie uzyska takich dokumentów – w jego interesie leży sporządzenie, po realizacji robót budowlanych lub ich części, szczegółowego protokołu odbioru robót, z dokładnym ich opisem.
Gdy wykonawca podejmie opisane powyżej działania, to zapewni sobie ochronę na wypadek, gdyby inwestor w przyszłości „rozmyślił się” co do zmian w projekcie lub – zwyczajnie – nie chciał zapłacić wykonawcy za wykonane roboty dodatkowe lub zamienne.
Wykonawca odpowiada wobec inwestora za realizację robót zgodnie z projektem, który stanowi załącznik do umowy o roboty budowlane. Ponadto w razie wątpliwości przyjmuje się, że wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową umowy. Jeśli więc wykonawca – nawet realizując nieformalne polecenie inwestora – nie wykona niektórych objętych projektem prac, to narazi się na odpowiedzialność umowną względem inwestora, który będzie mógł żądać obniżenia należnego wykonawcy wynagrodzenia. Najlepiej więc byłoby, gdyby wykonawca uzyskał odpowiednią zmianę umowy (aneks).
Jeśli wykonawca jest w posiadaniu jakiegokolwiek dowodu na okoliczność, że inwestor nakazał mu realizować roboty niezgodnie z projektem, to w toku ewentualnego sporu sądowego z inwestorem będzie mógł wykazać, że strony uzgodniły zmianę umowy ustnie. Ważne jest przy tym, by osobą od której pochodzi taki dowód był ktoś uprawniony do reprezentowania wykonawcy. Takim dowodem może być wiadomość e-mail czy też odręczna notatka. Mogą nim być również zeznania świadków czy samych stron umowy (jest to jednak dowód, który nie zawsze się sprawdza w przypadku sporu sądowego). Sytuacja wykonawcy pogarsza się, jeśli w umowie strony zastrzegły, że wszelkie jej zmiany wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. Jednakże nawet wtedy dowód w postaci wiadomości e-mail lub notatki może być przydatny w trakcie sporu sądowego.
W ostateczności wykonawca powinien uzyskać chociaż możliwie szczegółowy protokolarny odbiór robót przez inwestora. Jednakże przeprowadzenie takiego odbioru i stwierdzenie w nim, że prace zostały wykonane należycie – w dużym stopniu zależy od dobrej woli inwestora.
Realizowanie robót z odstępstwem od projektu pociąga za sobą ryzyko dla wykonawcy, który będzie musiał liczyć na dobrą wolę inwestora. Inwestor uzyskuje zaś doskonały argument – gdyby nie chciał zapłacić wykonawcy należnego wynagrodzenia. W razie sporu sądowego sąd z pewnością przyzna rację inwestorowi, gdy ten wykaże, iż wykonawca wykonał roboty z odstępstwami od projektu, a wykonawca nie będzie w stanie udowodnić, że odstąpił od projektu na polecenie inwestora.
Odpowiedzialność cywilnoprawna i karna za roboty wykonane z odstępstwem od projektu
W pierwszej kolejności należy wskazać, że kto wykonuje roboty budowlane w sposób istotnie odbiegający od zatwierdzonego projektu, podlega karze grzywny. Osobami, które mogą być ukarane na podstawie tego przepisu są nie tylko ustawowi uczestnicy procesu budowlanego, ale także osoby w taki czy inny sposób zaangażowane w wykonanie robót budowlanych, użytkowanie obiektów budowlanych.
Następnie warto dodać, że ustawa prawo budowlane przewiduje również – dla osób wykonujących samodzielne funkcje w budownictwie – odpowiedzialność zawodową. Osoby te mogą być pociągnięte do odpowiedzialności, jeśli dopuściły się występków lub wykroczeń określonych ustawą – w tym wykroczenia polegającego na realizacji robót budowlanych w sposób istotnie odbiegający od zatwierdzonego projektu budowlanego.
Wreszcie można wspomnieć również, że projekt budowlany jest dziełem w rozumieniu ustawy prawo autorskie. W związku z tym realizacja robót w sposób odbiegający od projektu (nawet nieistotnie) pociąga za sobą odpowiedzialność inwestora względem projektanta związaną z naruszeniem osobistych praw autorskich tego ostatniego. Sposobem ochrony inwestora może być zawarcie w umowie o przeniesienie praw autorskich do projektu oświadczenia projektanta, że nie będzie on wykonywał względem inwestora uprawnień płynących z osobistych praw autorskich.
Podsumowanie
Podsumowując wypada jedynie wskazać, że ustawodawca przewidział tryb wprowadzania zmian w zatwierdzonym projekcie budowlanym. Realizowanie robót z odstępstwem od projektu bez zachowania odpowiedniej procedury w najlepszym wypadku może znacznie osłabić pozycję wykonawcy w przypadku sporu z inwestorem, a w najgorszym – wiązać się z odpowiedzialnością za wykroczenie i surową odpowiedzialnością zawodową.
Z prawnego punktu widzenia warto zalecić wykonawcy daleko idącą ostrożność, ilekroć inwestor naciska na nieformalne wprowadzenie zmian w projekcie.
Tomasz Wiese
Aplikant radcowski w kancelarii „Malinowski i Wspólnicy.
Adwokaci i radcowie prawni” Sp.p.
www.wmalinowski.pl
Kancelaria specjalizuje się w kompleksowej obsłudze prawnej podmiotów prowadzących działalność w branży budowlanej, w tym inwestorów, wykonawców, podwykonawców i innych podmiotów
