Zadatek a zaliczka

Ocena: 0
8619
Stosunkowo często w obrocie gospodarczym, również w umowach zawieranych w branży budowlanej stosowana jest praktyka uwzględniania zaliczki i zadatku jako dodatkowych zastrzeżeń umownych. Pamiętać jednak należy, że mimo pozornych podobieństw w sferze języka potocznego pod względem prawnym instytucje te mają zgoła odmienny charakter i funkcje.
Zadatek
Uregulowany w przepisach polskiego prawa cywilnego zadatek to dodatkowe zastrzeżenie umowne, które wzmacnia stanowisko strony dążącej do wykonania umowy. Najbardziej oczywista i jednocześnie najbardziej istotna rola zadatku to dopingowanie stron do wykonania zobowiązań płynących z umowy. Postanawiając o wprowadzeniu do kontraktu instytucji zadatku, strony przyjmują na siebie ściśle określone obowiązki konieczne do spełnienia, w sytuacji niewykonania umowy.

Jeśli przy zawarciu umowy jedna ze stron wręczyła drugiej stronie zadatek, to w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może od umowy odstąpić i zachować zadatek dla siebie, a jeżeli to ona dała zadatek, może żądać zwrotu sumy dwukrotnie wyższej niż wręczona kwota (art. 394 §1 k.c.). W razie wykonania umowy zadatek zalicza się na poczet świadczenia tej strony, która go dała, a jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi (394 §2 k.c.). W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony (art. 394 §3 k.c.), i nie ma w takim wypadku mowy o obowiązku zapłaty sumy dwukrotnie wyższej. Analogiczna sytuacja ma miejsce, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Jak wynika z powyższego, decydujące znaczenie przy realizacji uprawnień wynikających z zastrzeżenia zadatku ma okoliczność, która strona jest odpowiedzialna za niewykonanie umowy.

Aby mówić o skuteczności zastrzeżonej w umowie klauzuli zadatku, pieniądze czy też inne rzeczy zamienne stanowiące przedmiot zadatku, muszą być dane realnie, rzeczywiście i to przy zawarciu umowy.

Dla doniosłości zadatku nie jest możliwe samo jego zastrzeżenie w umowie. Tytułem ciekawostki należy wskazać, że przedmiotem zadatku może też być rzecz nie mająca nic wspólnego z przyszłym świadczeniem, a będąca jedynie symbolem wzajemnych ustaleń. Jest to jednak praktyka stosowana stosunkowo rzadko, głównie poza obrotem gospodarczym. Przykładowo, kupując auto, kupujący tytułem zadatku daje rower. W praktyce zadatek najczęściej polega na przeniesieniu jednostek pieniężnych na drugą stronę bądź dokonaniu transferu określonej kwoty w formie bezgotówkowej (przelew). W tym ostatnim wypadku moment uiszczenia zadatku to chwila uznania rachunku bankowego drugiej strony umowy. Spotykana w obrocie jest również sytuacja ustalenia przez strony zawieranego kontraktu, płatności zadatku w ratach. Należy wtedy bezwzględnie pamiętać o konieczności ustalenia w umowie wysokości i terminów płatności poszczególnych rat. W przypadku niewywiązania się z ustalonych umownie reguł płatności rat, nie można mieć wątpliwości, że zadatek nie został skutecznie zastrzeżony. Jeżeli w umowie nie został ustalony późniejszy termin wręczenia przedmiotu zadatku, zadatek nie może być uznany za skutecznie zastrzeżony, o ile pieniądze lub rzeczy zamienne nie zostały przez stronę wręczone właśnie przy zawarciu umowy.

Wysokość zadatku
Jeśli chodzi o wysokość zadatku, a zatem określonej kwoty pieniężnej złożonej jego tytułem czy też ilości rzeczy zamiennych, przepisy prawa cywilnego nie przewidują szczególnych wymogów. Oznacza to, że omawiana kwestia może być ustalana dowolnie przez strony danej umowy. W praktyce najczęściej zadatek stanowi część świadczenia, które jedna ze stron ma spełnić na rzecz drugiej w ramach umowy. Przykładowo zadatek stanowić może 5% wartości kontraktu. Jednakże gdy tytułem umówionego zadatku strona daje kontrahentowi kwotę stanowiącą w praktyce niemalże całość jej świadczenia, do takiego zastrzeżenia umownego nie będą miały zastosowania wyżej zaprezentowane reguły ustanowione przez kodeks cywilny. Nie znaczy to jednak, że zastrzeżenie takie nie może stanowić zadatku, a powoduje to tylko brak stosowania w takim wypadku reguł wskazanych w ww. art. 394 k.c. Nie może ujść uwadze powszechnie aprobowany w orzecznictwie pogląd, zgodnie z którym sprzeczne z istotą zadatku jest przekazanie jego tytułem równowartości całego zobowiązania1. Wysokość zadatku, odmiennie od choćby także często w praktyce stosowanych kar umownych, nie podlega miarkowaniu. Oznacza, to, że strona dająca zadatek nie może żądać zmniejszenia jego wysokości ustalonej wcześniej w umowie, gdy przykładowo uznaje ją za rażąco wygórowaną.

Skutki zadatku
Skutki zastrzeżenia zadatku, czyli możliwość odstąpienia od umowy i zatrzymania zadatku albo żądania sumy dwukrotnie wyższej aktualizują się w momencie gdy dłużnik nie wywiązuje się z umowy z powodu okoliczności, za które ponosi on wyłączną odpowiedzialność. Przy zastrzeżeniu zadatku strona korzystająca z jego dobrodziejstw nie musi wcale wykazywać, że wskutek niewykonania umowy przez kontrahenta poniosła jakąkolwiek szkodę, czy też że wykonanie umowy przez drugą stronę utraciło dla tej pierwszej znaczenie. Aby odstąpić od umowy nie ma konieczności wyznaczania drugiej stronie żadnego dodatkowego terminu do wykonania umowy. Z powyższego wynika zatem, że zadatek stanowi swoisty zamiennik odszkodowania za niewykonanie umowy. Takie ukształtowanie zadatku powoduje z kolei, że ogólne reguły odpowiedzialności odszkodowawczej zostają wyłączone, a wysokość zadatku stanowi o wysokości rekompensaty szkody. Żądanie odszkodowania w wysokości wyżej od zadatku lub odpowiednio od jego dwukrotności, jest niedopuszczalne.

Pamiętać należy, ze wskazane wyżej rygory prawne zadatku mają zastosowanie w sytuacjach, gdy strony kontraktu ustanawiając zadatek, milczeniem pomijają zasady jego funkcjonowania i rozumienia. Prymat woli stron w tym zakresie związany jest szeroko rozumianą w polskim prawie cywilnym zasadą swobody umów. Oprócz swobody ustaleń stron w omawianym zakresie, ustawodawca daje pierwszeństwo instytucji zwyczaju przed regulacją kodeksową. Podyktowane jest to występowaniem również – a może przede wszystkim – w obrocie gospodarczym pewnych praktyk społecznych rzutujących wprost na funkcjonowanie danych instytucji prawnych i niechęcią ustawodawcy do zbędnej ingerencji w stosunki handlowe.

Przedawnienie
Roszczenia wynikające z instytucji zadatku – czyli roszczenie o zwrot zadatku, jak i roszczenie o wypłatę zadatku w podwójnej wysokości – przedawniają się na zasadach ogólnych, tj. w ramach działalności gospodarczej – po 3 latach od dnia wymagalności, a w pozostałych stosunkach prawnych – po 10 latach. W praktyce, jako że umowy w branży budowlanej zawierane są najczęściej w ramach działalności gospodarczej stron, zastosowanie znajdzie w przeważającej większości 3-letni termin przedawnienia. Datą wymagalności ww. roszczeń jest data rozwiązania umowy czy też data wystąpienia okoliczności prowadzącej do niewykonania zobowiązania.

Realizacja uprawnień z zadatku
Jeżeli zaistniały podstawy do domagania się zwrotu zadatku strona, która zadatek dała, winna wnieść do sądu powództwo o zapłatę przeciw kontrahentowi, który otrzymał zadatek. Istotne różnice w zakresie obowiązków dowodowych występują w zależności od tego, czy strona domaga się zadatku w podwójnej czy też w pojedynczej wysokości. W tym pierwszym przypadku konieczne jest m.in. wykazanie, iż niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które wyłączną odpowiedzialność ponosi druga strona. W drugiej sytuacji natomiast, strona dochodząca zwrotu zadatku winna udowodnić tylko, że niewykonanie umowy nastąpiło bez jej winy.

Gdy natomiast do wykonania umowy nie doszło z przyczyn leżących po stronie kontrahenta dającego zadatek, strona która go otrzymała zatrzymuje go, tylko oświadczając o tym fakcie kontrahentowi. Sytuacja strony otrzymującej zadatek jest o tyle korzystniejsza, że jeżeli dający zadatek kwestionuje zatrzymanie danej kwoty, to on będzie musiał wystąpić do sądu o zwrot zadatku (powództwo o zapłatę) i to nim ciążą wszelkie obowiązki dowodowe w zakresie niewłaściwego zatrzymania zadatku.

Mając na uwadze powyższe rozważania nietrudno dostrzec, że zadatek niesie wymierne korzyści stronie, której został on dany. Mimo że zadatek w pewien sposób wzmacnia także pozycję kontraktową strony wręczającej, w praktyce to właśnie ta strona zmuszona jest wnieść powództwo do sądu, aby skutecznie dochodzić swych uprawnień z zadatku.

Zaliczka
W przeciwieństwie do zadatku zaliczka nie jest instytucją uregulowaną przez przepisy prawne i stanowi tylko termin języka potocznego. Została ukształtowana przez długoletnią praktykę obrotu gospodarczego i dziś jest powszechnie stosowana jako część ceny płatna przed wykonaniem umowy, rodzaj przedpłaty rodzącej jednak określone skutki w sferze prawa.

Pierwszą istotną odmiennością zaliczki w stosunku do zadatku jest okoliczność, że przedmiotem zaliczki najczęściej jest określona suma pieniężna, podczas gdy jako zadatek dawana bywa także określona liczba rzeczy zamiennych czy też rzeczy innego rodzaju.

Wręczenie zaliczki rozumiane jest jako spełnienie na poczet konkretnego świadczenia. Wskazuje to, że zaliczka ze swej istoty dawana jest przed spełnieniem świadczenia przez drugą stronę. Zatem przykładowo, inwestor daje zaliczkę wykonawcy robót budowlanych na poczet wykonywanych przez niego prac. Przede wszystkim zaliczka nie jest formą zabezpieczenia wykonania zobowiązania. Rola zaliczki jako narzędzia dyscyplinującego drugą stronę umowy nie jest znacząca. Gdyby w zaprezentowanym wyżej przykładzie wykonawca uchylał się od spełnienia swych obowiązków umownych i odmówił robót, inwestor może jedynie dochodzić zwrotu danej na poczet umowy zaliczki. Nie ma przy tym znaczenia, z jakich przyczyn nie doszło do wykonania umowy. Zaliczka taka mogłaby być wówczas uznana za nienależne świadczenie, którego podstawa odpadła, a zatem podstawą sądowego jej dochodzenia byłby przepis art. 410 §2 k.c. Przy niewykonaniu umowy przez stronę, która zaliczkę otrzymała, zwrot tej ostatniej następuje według wartości nominalnej, czyli dokładnie takiej, jaka została dana. Zatem słuszne jest uznawanie zaliczki jako sposobu kredytowania kontrahenta, ale tylko poprzez spowodowanie, że kontrahentowi niejako bardziej zależy na wywiązaniu się z postanowień umowy. Pojawienie się instytucji zaliczki w umowie potwierdza wzajemne zaufanie stron takiej umowy.

Z punktu widzenia odmienności zaliczki w stosunku do zadatku, należy także pamiętać o tym, że aby zadatek spełniał swą funkcję, to zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie regulacjami kodeksu cywilnego (art. 394 §1 k.c.) musi być wręczony przy zawarciu umowy. Natomiast zaliczka jako twór praktyki obrotu gospodarczego, dla swej skuteczności może być dana zarówno przed zawarciem umowy, w momencie zawierania umowy lub nawet jeszcze później. z oczywistych względów istotne jest tylko, żeby zastrzeżenie takie zostało ustalone do momentu wykonania umowy.

Rozróżnienie
Z praktycznego punktu widzenia bardzo istotne jest umiejętne rozróżnianie dwóch omawianych instytucji. Pozwala to uniknąć ewentualnych sporów sądowych i chroni przedsiębiorców przed nieplanowanym uszczupleniem ich majątków. Wysoka częstotliwość problemów i pomyłek związanych z zadatkiem i zaliczką wynika stąd, że bardzo często w umowach znajdują się niedostatecznie precyzyjne zapisy o zaliczeniu danej sumy na poczet należności wynikających z umowy. Co ciekawe, mimo postępującego wzrostu świadomości prawnej społeczeństwa, a zwłaszcza przedsiębiorców, w umowach wciąż powszechne jest używanie określeń „zadatek” i „zaliczka” w sposób wskazujący na utożsamianie tych instytucji. Wynika to zapewne stąd, że w języku potocznym, zadatek oznacza, podobnie jak zaliczka, pewną sumę pieniędzy albo rzecz, którą jedna strona umowy daje swemu kontrahentowi przy zawarciu porozumienia. Taka sytuacja powoduje, że w razie sporu sąd rozstrzygający sprawę zgodnie z regułami wykładni oświadczeń woli będzie musiał oprócz treści umowy ustalić przede wszystkim, jaki był zgodny zamiar stron i cel kontraktu, nawet w oderwaniu od znaczeń językowych użytych terminów. Dlatego też w celu uniknięcia długotrwałych i kosztownych sporów sądowych, przy zawieraniu umów należy dbać o to, aby terminologia, a przede wszystkim jej rozumienie przez obie strony umowy były jednolite.    

Przypisy:
1 Por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 5 maja 2010r.,  I ACa 316/10.

Michał Tórz

Aplikant radcowski w kancelarii „Malinowski i Wspólnicy. Adwokaci i radcowie prawni” Sp.p. www.wmalinowski.pl

Kancelaria specjalizuje się w kompleksowej obsłudze prawnej podmiotów prowadzących działalność w branży budowlanej, w tym inwestorów, wykonawców, podwykonawców i innych podmiotów


Źródło: Dachy, nr 3 (147) 2012
PODZIEL SIĘ:
OCEŃ:

Artykuły ekspertów

- Reklama -

Polecane firmy

Dachy - krok po kroku

Polecamy